Trinkwasserverordnung Vermieter — alle Pflichten, Fristen und Bußgelder im Überblick

Auf einen Blick

Unsicher, welche Pflichten für Ihr Gebäude gelten? Wir vermitteln einen geprüften Sanitär-Innungsbetrieb in Ihrer Region.

• Vermieter und WEG haben vier Kernpflichten nach der Trinkwasserverordnung 2023: Anzeige beim Gesundheitsamt, Legionellenprüfung alle 3 Jahre, jährliche Mieterinformation, Bleirohr-Austausch bis 12. Januar 2026.

• Bußgeld bei Verstößen: bis 25.000 € je Tatbestand nach § 27 Trinkwasserverordnung.

• Selbstnutzer im Ein- oder Zweifamilienhaus sind weitgehend von Routine-Pflichten befreit.

• Großanlage = Speicher ≥ 400 l oder Rohrinhalt > 3 l (DVGW W 551).

• Prüfkosten der regelmäßigen Legionellenuntersuchung sind voll umlagefähig auf die Betriebskosten.

### Welche Pflichten hat ein Vermieter nach der Trinkwasserverordnung? (4 Pflichten)

Vermieter müssen 1) ihre Trinkwasserinstallation als Betreiber beim Gesundheitsamt anzeigen, sofern sie eine Großanlage betreiben; 2) Großanlagen alle drei Jahre durch ein akkreditiertes Labor auf Legionellen prüfen lassen; 3) Mieter jährlich über Wasserqualität, Bleileitungen und Versorgungsdaten schriftlich informieren; 4) bleihaltige Leitungsteile bis zum 12. Januar 2026 entfernen oder dauerhaft stilllegen.

Wer eine Wohnung vermietet oder als WEG-Verwalter eine Anlage betreibt, ist nach der Trinkwasserverordnung „Inhaber einer Trinkwasser-Installation" — und das bedeutet: vier konkrete Pflichten, vier konkrete Fristen, ein klarer Bußgeldrahmen bis 25.000 € pro Verstoß. Mit der Trinkwasserverordnung-Novelle vom 24. Juni 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 159) wurden die Anforderungen verschärft: ein risikobasierter Ansatz, neue Parameter wie PFAS und Bisphenol A, und vor allem die Bleirohr-Frist 12. Januar 2026, die jetzt unmittelbar bevorsteht. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die vier Kernpflichten in einer Pflichten-Matrix, sortiert nach Akteur, Anlagentyp, Frist und Sanktion — paragrafenfest zitiert und ohne Markenempfehlung. Eine Übersicht über alle Trinkwasser-und-Hygiene-Themen finden Sie auf unserer Cluster-Hub-Seite. Stand: Mai 2026.

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Was die Trinkwasserverordnung 2023 fordert

Die Trinkwasserverordnung in der Fassung vom 24. Juni 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 159) ersetzt die Trinkwasserverordnung 2001 grundlegend. Sie setzt die EU-Richtlinie 2020/2184 um, verfolgt einen risikobasierten Ansatz und nimmt neue Parameter — etwa PFAS und Bisphenol A — auf. Für Vermieter und Eigentümer-Gemeinschaften kondensieren sich die rund hundert Paragraphen auf vier Kernpflichten.

Die vier Kernpflichten im Überblick

Die folgende Matrix ordnet jede Pflicht der zuständigen Akteursgruppe, der Frist und der drohenden Sanktion zu — als kompakte Orientierung für den Termin mit der Hausverwaltung oder dem Steuerberater.

Selbstnutzer in Ein- oder Zweifamilienhäusern sind von der Routine-Pflicht-Untersuchung auf Legionellen ausgenommen. Die Bleirohr-Austauschpflicht greift jedoch auch im selbstgenutzten Eigenheim — wenn auch mit Verlängerungsoption.

Wer „Betreiber" ist und welche Anlage prüfpflichtig ist

Vor der Pflichtprüfung steht die Klärung der zwei Statusfragen: Wer ist Betreiber? Welcher Anlagentyp liegt vor?

Wer ist Betreiber im Sinne der Trinkwasserverordnung?

„Betreiber der Trinkwasser-Installation" ist nach der Trinkwasserverordnung der Eigentümer des Gebäudes — also der private Vermieter, das Wohnungsunternehmen oder die WEG-Gemeinschaft. Eine Hausverwaltung kann die Pflichten in dessen Vollmacht ausführen, die Verantwortung bleibt aber beim Eigentümer. Bei Eigentümerwechsel geht die Betreiberpflicht mit der Eintragung im Grundbuch über; offene Pflichten (z. B. fällige Legionellenprüfung) gehen mit über.

Großanlage vs. Klein-Installation

Eine Großanlage nach DVGW-Arbeitsblatt W 551 liegt vor, wenn entweder der Trinkwassererwärmer ein Speichervolumen von mindestens 400 Litern aufweist oder das Rohrleitungsvolumen zwischen Erwärmer und entferntester Entnahmestelle mehr als 3 Liter beträgt. Schon eine der beiden Schwellen reicht. Liegt die Anlage unter beiden Werten, gilt sie als Klein-Installation — die Routine-Pflicht-Prüfung entfällt. Faustregel: typische Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten mit zentralem Speicher fallen in die Großanlagen-Kategorie. Dezentrale Wohnungs-Durchlauferhitzer fallen nicht darunter.

Mehr zur Risiko-Logik hinter Legionellen und Großanlagen finden Sie in unserem Detailartikel Legionellen — Risiko, Symptome, Prüfintervalle.

Pflicht 1: Anzeige der Großanlage beim Gesundheitsamt

Wer als Vermieter oder WEG eine Großanlage betreibt, ist nach § 13 in Verbindung mit § 14 Trinkwasserverordnung anzeigepflichtig. Drei Anlässe lösen die Anzeige aus: Inbetriebnahme einer neuen Anlage, dauerhafte Stilllegung, und Wechsel des Eigentümers oder Betreibers. Die meisten Gesundheitsämter bieten dafür ein einfaches Online-Formular auf der Stadt- oder Kreisseite.

Drei Schritte führen sicher zur Anzeige: Erstens das Formular auf der Seite des zuständigen Gesundheitsamts ausfüllen — typischerweise mit Adresse, Eigentümer, Speichergröße, Anzahl der Wohneinheiten und Daten des beauftragten Labors. Zweitens Bestätigung des Eingangs aufbewahren (E-Mail-Quittung oder schriftliche Bescheinigung). Drittens das akkreditierte Labor beauftragen — dieses übermittelt die Probenahme-Ergebnisse anschließend direkt an das Gesundheitsamt und schließt den Kreislauf.

Die Anzeigepflicht greift unabhängig von der konkreten Probenahmeplanung. Wer die Anzeige unterlässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 27 Trinkwasserverordnung — auch wenn die Probenahme selbst pünktlich erfolgt. Den vollständigen Ablauf zur Trinkwasserprüfung beauftragen — Ablauf und Kosten lesen Sie in unserem Detailartikel.

Pflicht 2: Legionellenprüfung alle drei Jahre

Bei Großanlagen mit zentraler Warmwasserversorgung in vermieteten Gebäuden ab drei Wohneinheiten schreibt die Trinkwasserverordnung eine Probenahme alle drei Jahre vor. Geprüft werden mindestens drei Stellen durch ein nach DIN EN ISO/IEC 17025 akkreditiertes Labor.

Probenahme-Schema

Maßnahmenwert und Sanierung

Der technische Maßnahmenwert nach § 51 TrinkwV beträgt 100 KBE/100 ml (koloniebildende Einheiten). Wird er erreicht oder überschritten, schreibt die Verordnung eine Ursachenanalyse, eine Gefährdungsanalyse nach VDI 6023 und die Information aller Bewohner vor. Bei sehr hohen Befunden im Bereich 10.000 KBE/100 ml ordnet das Gesundheitsamt regelmäßig ein sofortiges Duschverbot an, weil dann eine akute Gefährdung beim Einatmen feiner Wassertröpfchen besteht.

Wer zahlt — Umlage auf Betriebskosten

Die Kosten der regelmäßigen, gesetzlich vorgeschriebenen Legionellenprüfung sind nach § 2 Nr. 3 BetrKV (Position „Wasserversorgung") vollständig umlagefähig auf die Mieter. Der Vermieter trägt sie zunächst und legt sie über die Betriebskostenabrechnung um — in der Regel verteilt auf die drei Jahre des Prüfintervalls. Stand Mai 2026 liegt die Standard-Prüfung im Mehrfamilienhaus typischerweise zwischen rund 130 und 275 € je Prüfvorgang. Sanierungskosten bei Maßnahmenwert-Überschreitung sind nicht umlagefähig — sie zählen zu den Instandhaltungskosten des Vermieters.

Pflicht 3: Mieterinformation jährlich

Die jährliche Information der Mieter folgt aus § 16 TrinkwV in Verbindung mit den Pflichten für Großanlagen. Sie ist nachweispflichtig — entweder als persönliches Anschreiben, als Aushang im Hausflur mit Datum, oder als Beilage zur jährlichen Betriebskostenabrechnung.

Pflichtinhalte der Mieterinformation

Die folgenden Punkte gehören in das Anschreiben:

• Aktuelle Prüfergebnisse der letzten Legionellenuntersuchung mit Datum und Laborname.

• Hinweise auf Bleileitungen, soweit nicht vollständig ausgeschlossen — Bestandsangabe bis zum vollständigen Austausch.

• Versorgungsdaten des regionalen Wasserversorgers (Name, Adresse, Notfallnummer).

• Empfehlungen zum Spülen nach Stagnationen über vier Stunden und nach Urlaub.

• Kontaktdaten der Hausverwaltung für Mängelmeldungen.

Form und Frist

Die Information muss jährlich erfolgen — bei neuen Erkenntnissen (z. B. nach einer auffälligen Legionellenprobe) unverzüglich zusätzlich. Eine knappe, einseitige Vorlage mit Prüfdatum, KBE-Wert, Versorgerdaten und Hinweis zum Stagnationsspülen erfüllt die Anforderungen. Den Versand sollten Sie dokumentieren — entweder per Einwurf-Einschreiben, Übergabeprotokoll oder fotografisch belegten Aushang.

Pflicht 4: Bleirohr-Frist 12. Januar 2026

Die TrinkwV-Novelle hat die letzte Übergangsfrist für bleihaltige Trinkwasserleitungen auf den 12. Januar 2026 festgelegt. Seit diesem Stichtag dürfen in vermieteten Wohngebäuden keine bleihaltigen Trinkwasserrohre oder bleihaltigen Anschlussstücke mehr in Betrieb sein. Bei Verstoß droht ein Bußgeld bis 25.000 €. Eine bloße Innenbeschichtung statt Austausch ist nach geltender TrinkwV-Auslegung nicht zulässig.

Wer ist betroffen

Betroffen sind alle vermieteten Wohngebäude, unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten — auch das vermietete Einfamilienhaus. Ausgenommen ist allein die dauerhafte Selbstnutzung des Eigentümers in einem Ein- oder Zweifamilienhaus; hier kann die Frist auf Antrag bis 12. Januar 2036 verlängert werden, wenn eine Gesundheitsschädigung ausgeschlossen ist.

Bleirohre erkennen

Drei einfache Tests deuten auf Bleirohre hin:

• Klang-Test: Bleirohre klingen beim Klopfen dumpf und tief, anders als der helle Klang von Kupfer- oder Edelstahlleitungen.

• Verbindungs-Test: Bleirohre sind nicht verschraubt, sondern mit einer dicken, geschwollen wirkenden Lötwulst verbunden.

• Magnet-Test: Blei ist nicht magnetisch — ein Magnet haftet im Gegensatz zu Eisenrohren nicht an der Oberfläche.

Im Zweifel hilft eine Wasserprobe im akkreditierten Labor: Der gesetzliche Bleigrenzwert liegt bei 5 µg/l. Die ausführliche Erkennungs- und Sanierungsanleitung lesen Sie unter Bleirohre erkennen und sanieren.

Verlängerung beantragen

Selbstnutzer von Ein- und Zweifamilienhäusern stellen den Antrag beim zuständigen Gesundheitsamt. Erforderlich ist der Nachweis, dass keine Gesundheitsschädigung vorliegt — typischerweise durch eine Wasserprobe, die den Bleigrenzwert deutlich unterschreitet. Die Verlängerung gilt befristet bis spätestens 12. Januar 2036; spätestens dann muss auch im selbstgenutzten Eigenheim ausgetauscht werden.

Bußgelder und Sanktionen

Der Bußgeldrahmen der TrinkwV nach § 27 reicht bis 25.000 € je Verstoß. Geahndet werden insbesondere die unterlassene Anzeige beim Gesundheitsamt, das Versäumnis der dreijährlichen Legionellenprüfung, das Nichtbefolgen der Bleirohr-Austauschpflicht und die unterlassene Mieterinformation. Die Höhe im Einzelfall bemisst sich nach Schwere, Wiederholung und Mitverschulden — die Höchstgrenze ist jedoch eindeutig durch § 27 TrinkwV gedeckelt.

Zusätzlich zum Bußgeld kann das Gesundheitsamt Sofortmaßnahmen anordnen: Duschverbot bei akuter Legionellenbelastung, Wasserentnahmestopp bei hohen Schadstoffbefunden, Anordnung zur Sofortspülung oder zur Sanierung mit Frist. In gravierenden Fällen ist eine vorübergehende Trennung vom Versorgungsnetz möglich.

Mietrechtlich kommen Mietminderungsansprüche der Bewohner hinzu. Bei dokumentierter Trübung oder Geschmacksveränderung erlaubt die Rechtsprechung Minderungen im Bereich von 5–20 %. Bei einem behördlich angeordneten Duschverbot wegen Legionellenbelastung steigen die zulässigen Minderungsquoten deutlich. Versicherbar sind diese Bußgelder nicht: eine private Haftpflicht greift bei Pflichtverstößen ebenso wenig wie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung. Eine Vertiefung lesen Sie in unserem Cluster Recht und Versicherung im Sanitärbereich.

Häufige Fragen zur Trinkwasserverordnung für Vermieter

Welche Pflichten hat ein Vermieter nach der Trinkwasserverordnung?

Vermieter haben vier Kernpflichten: 1) Anzeige der Großanlage beim zuständigen Gesundheitsamt; 2) Probenahme auf Legionellen alle drei Jahre durch ein nach DIN EN ISO/IEC 17025 akkreditiertes Labor; 3) jährliche schriftliche Information aller Mieter über Wasserqualität, mögliche Bleileitungen und Versorgungsdaten; 4) Austausch oder dauerhafte Stilllegung aller bleihaltigen Trinkwasserleitungen bis spätestens 12. Januar 2026. Verstöße können nach § 27 TrinkwV mit Bußgeldern bis zu 25.000 € geahndet werden. (Stand: Mai 2026)

Wann ist eine Legionellenprüfung Pflicht für Vermieter?

Pflicht besteht in Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserversorgung ab drei Wohneinheiten, sobald die Anlage nach DVGW W 551 als Großanlage gilt — also Speicher ≥ 400 l ODER Rohrleitungsinhalt > 3 l zwischen Erwärmer und Auslass. Geprüft werden mindestens drei Stellen (Speicher-Austritt, Zirkulationsrücklauf, entfernteste Entnahmestelle) im Drei-Jahres-Rhythmus. Bei Überschreitung des Maßnahmenwerts von 100 KBE/100 ml verkürzt sich der Prüfzyklus deutlich. (Stand: Mai 2026)

Was kostet eine Legionellenprüfung und wer zahlt?

Eine Standard-Prüfung mit drei Probenahmestellen kostet Stand Mai 2026 typischerweise 130–275 € im Mehrfamilienhaus durch ein akkreditiertes Labor. Diese Kosten zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten der Position „Wasserversorgung" nach § 2 Nr. 3 BetrKV — der Vermieter trägt sie zunächst, kann sie aber vollständig auf die Mieter umlegen. Nicht umlagefähig sind Sanierungskosten bei Maßnahmenwert-Überschreitung; diese gehören zu den Instandhaltungskosten des Vermieters. (Stand: Mai 2026)

Bis wann müssen Bleirohre ausgetauscht werden?

Bleihaltige Trinkwasserleitungen müssen in vermieteten Wohngebäuden bis 12. Januar 2026 entfernt oder dauerhaft stillgelegt sein — eine bloße Beschichtung ist nicht zulässig. Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser kann die Frist auf Antrag bis 12. Januar 2036 verlängert werden, wenn eine Gesundheitsschädigung ausgeschlossen ist. Verstöße ahndet das Gesundheitsamt mit Bußgeld bis 25.000 €. Arbeiten dürfen nur eingetragene SHK-Fachbetriebe ausführen. (Stand: Mai 2026)

Sind Eigentümer im Einfamilienhaus auch zur Prüfung verpflichtet?

Selbstnutzer im Ein- und Zweifamilienhaus sind von der Routine-Pflichtprüfung auf Legionellen ausgenommen — die TrinkwV adressiert primär gewerbliche und vermietete Anlagen. Freiwillige Prüfungen sind sinnvoll bei Altbauten mit Bleiverdacht, eigenen Hausbrunnen, oder wenn Säuglinge im Haushalt leben. Die Bleirohr-Frist 12. Januar 2026 gilt grundsätzlich auch im Einfamilienhaus; Verlängerung bis 2036 ist auf Antrag möglich. (Stand: Mai 2026)

Fazit

Die TrinkwV 2023 ist kein Papiertiger — die Bleirohr-Frist 12. Januar 2026 läuft, der Bußgeldrahmen beträgt 25.000 €, und das Gesundheitsamt darf bei Hygienemängeln bis zum Duschverbot anordnen. Wenn Sie als Vermieter oder WEG-Verwalter handeln, halten Sie sich an die Pflichten-Matrix: Anzeige bei Erstinbetriebnahme oder Wechsel, Legionellenprüfung alle drei Jahre, jährliche Mieterinformation, Bleirohr-Austausch fristgerecht. Die Prüfkosten dürfen Sie als Betriebskosten umlegen — Sanierungskosten bei Maßnahmenwert-Überschreitung jedoch nicht. Selbstnutzer im Einfamilienhaus sind entspannter, sollten aber die Verlängerungsmöglichkeit der Bleirohr-Frist bis 2036 aktiv beantragen, sofern Bleirohre vorhanden sind. Vertiefung zu jeder Pflicht finden Sie in den Sub-Artikeln zu Legionellen, Bleirohren und der Trinkwasserprüfung.

Bleirohr-Frist 12. Januar 2026 — sind Sie startklar? Wir vermitteln Ihnen einen eingetragenen SHK-Fachbetrieb für Erkennung, Austausch und Abnahme. → Sanitär-Fachbetrieb anfragen

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Quellen

[1] Trinkwasserverordnung i. d. F. vom 24.06.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 159) · gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023 · abgerufen 8. Mai 2026.

[2] Bundesgesetzblatt: BGBl. 2023 I Nr. 159 — TrinkwV-Novelle · recht.bund.de · abgerufen 8. Mai 2026.

[3] DVGW: Die neue Trinkwasserverordnung 2023 · dvgw.de · abgerufen 8. Mai 2026.

[4] Umweltbundesamt: Rechtliche Grundlagen Trinkwasser · umweltbundesamt.de · abgerufen 8. Mai 2026.

[5] Verbraucherzentrale: Gefahr aus der Wasserleitung — Blei und Legionellen · verbraucherzentrale.de · abgerufen 8. Mai 2026.

Zusammengefasst regelt die Trinkwasserverordnung, wer für die Trinkwasserhygiene im Gebäude verantwortlich ist. Vermieter und WEG sollten die Pflichten der Trinkwasserverordnung kennen, denn Verstöße gegen die Trinkwasserverordnung können empfindliche Bußgelder nach sich ziehen.