In der WEG entscheidet die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, wer ein Rohr zahlt. Leitungen ab der ersten Absperreinrichtung gehören meist zum Sondereigentum – doch die Teilungserklärung kann das Sondereigentum abweichend definieren.

Auf einen Blick

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  • Trennlinie: Sondereigentum beginnt am ersten Absperrventil in der Wohnung — davor ist alles Gemeinschaftseigentum.

  • § 5 Abs. 2 WEG: Versorgungsleitungen mit gemeinschaftlichem Charakter sind zwingend Gemeinschaftseigentum — auch wenn sie räumlich in der Wohnung liegen.

  • BGH-Linie: Auch Stichleitungen, die nur eine Wohnung versorgen, bleiben Gemeinschaftseigentum (BGH V ZR 57/12 vom 26.10.2012).

  • Kostenverteilung: GE-Schäden nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG); die Wohngebäudeversicherung der WEG reguliert die Bausubstanz.

  • Teilungserklärung schlägt Gesetz — soweit zulässig (§ 10 WEG).

Die Trennlinie: Sondereigentum endet am Absperrventil

In Ihrem Bad bricht eine Rohrleitung, die Wand ist durchnässt — und plötzlich verlangt die Hausverwaltung von Ihnen privat 1.800 Euro. Zu Recht? Die Antwort liegt in einem einzigen Bauteil: dem Absperrventil. Vor ihm beginnt das Gemeinschaftseigentum, hinter ihm das Sondereigentum. Wer das Schema kennt, weiß sofort, ob die WEG zahlen muss oder der Eigentümer. Allein in der Wohngebäudeversicherung schlugen Leitungswasserschäden 2024 mit 4,9 Milliarden Euro zu Buche [6] — die korrekte Eigentumszuordnung entscheidet, ob die Police zahlt oder nicht. Dieser Leitfaden zeigt mit § 5 WEG, der BGH-Linie und einer Bauteil-für-Bauteil-Tabelle, wer 2026 für welches Rohr aufkommt.

Sondereigentum sind in der WEG nur Rohre und Armaturen ab der ersten Absperrvorrichtung in der Wohnung — typischerweise das Eckventil oder die Etagen-Absperrung. Steigleitungen, Fallrohre und alle Versorgungsleitungen, die mehr als eine Wohnung beliefern, sind zwingend Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG. Das gilt unabhängig davon, wo sie räumlich verlaufen.

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Die Trennlinie verläuft funktional, nicht räumlich. Eine Steigleitung, die durch Ihre Wohnung führt, bleibt Gemeinschaftseigentum — auch wenn sie hinter Ihrer Wand liegt. Erst das Eckventil unter dem Waschtisch oder ein Etagen-Absperrhahn macht aus der Versorgungsleitung Sondereigentum. Dahinter beginnt der Bereich, für den der Eigentümer allein verantwortlich ist: Auslass-Armaturen, Spülkasten, Anschlussleitungen zu Waschmaschine und Geschirrspüler.

Weiterführend: Sanitär-Ratgeber Übersicht · alle Recht- und Versicherungsthemen rund um Sanitär

§ 5 WEG und die BGH-Linie: was als Gemeinschaftseigentum gilt

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Zuordnung in zwei Absätzen.

§ 5 Abs. 1 WEG lässt Sondereigentum nur an Bestandteilen zu, die "verändert, beseitigt oder eingefügt werden können", ohne Gemeinschafts- oder andere Sondereigentumsrechte zu beeinträchtigen [1].

§ 5 Abs. 2 WEG zieht die Grenze: "Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden." [1]

Diese gesetzliche Linie hat der Bundesgerichtshof in einer einschlägigen Entscheidung präzisiert: Im Urteil vom 26.10.2012, Az. V ZR 57/12, hat der BGH festgestellt, dass Versorgungsleitungen bis zum ersten Absperrhahn, der zur Bedienung durch den Sondereigentümer bestimmt ist, zum Gemeinschaftseigentum gehören [3]. Wasserleitungen verlieren ihre Zugehörigkeit zum Gesamtnetz erst dort, wo sie durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums liegende Absperrvorrichtung getrennt werden können.

Die Konsequenz ist weitreichend: Eine Strangleitung, die nur eine einzige Wohnung versorgt, bleibt trotzdem Gemeinschaftseigentum, soweit sie als wesentlicher Bestandteil des Versorgungsnetzes anzusehen ist. Die räumliche Lage spielt keine Rolle.

§ 5 Abs. 3 WEG erlaubt der Eigentümergemeinschaft, die gesetzliche Zuordnung in der Teilungserklärung zu modifizieren — allerdings nur zugunsten des Gemeinschaftseigentums, nicht zugunsten des Sondereigentums an wesentlichen Bestandteilen. Mehr zur Kostenverteilung in unserem Beitrag Rohrbruch in der Allgemeinfläche — Kostenverteilung in der WEG.

Bauteil-für-Bauteil: was zählt zu wem

Die folgende Tabelle ordnet die typischen Sanitärbauteile dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zu. Maßgeblich bleibt in jedem Einzelfall die Teilungserklärung — sie kann von der gesetzlichen Regelung abweichen, soweit § 5 Abs. 3 WEG es zulässt.

Bauteil

Zuordnung

Begründung / Quelle

Hauseinführung Wasser

Gemeinschaftseigentum

§ 5 Abs. 2 WEG — gemeinschaftliche Versorgung

Hauptabsperrhahn im Keller

Gemeinschaftseigentum

§ 5 Abs. 2 WEG

Steigleitung im Schacht

Gemeinschaftseigentum

§ 5 Abs. 2 WEG

Steigleitung innerhalb der Wohnung (nur diese versorgt)

Gemeinschaftseigentum

BGH V ZR 57/12 [3]

Etagenabsperrhahn

Grenzpunkt — bis hier GE, ab hier SE

BGH V ZR 57/12 [3]

Eckventil unter Waschbecken / WC

Sondereigentum

§ 5 Abs. 1 WEG (ab Absperrventil)

Auslass-Armatur (Wasserhahn, Mischbatterie)

Sondereigentum

§ 5 Abs. 1 WEG

Toilettenspülkasten

Sondereigentum

§ 5 Abs. 1 WEG

Anschlussleitung Geschirrspüler / Waschmaschine

Sondereigentum

§ 5 Abs. 1 WEG

Fallrohr WC bis Sammelleitung

Gemeinschaftseigentum

§ 5 Abs. 2 WEG — gemeinschaftlicher Gebrauch

Sammel-Abwasserleitung

Gemeinschaftseigentum

§ 5 Abs. 2 WEG

Rückstauklappe

Gemeinschaftseigentum

§ 5 Abs. 2 WEG — Gebäudesicherheit

Heißwasserboiler in Wohnung (WEG-installiert)

Gemeinschaftseigentum

§ 5 Abs. 2 WEG

Heißwasserboiler nachträglich vom Eigentümer installiert

Sondereigentum

§ 5 Abs. 1 WEG — nachträgliche Sondereinrichtung

So lesen Sie Ihre Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist Ihre erste Anlaufstelle, bevor Sie eine Rechnung anerkennen oder bestreiten. Achten Sie auf drei Stellen: erstens den Aufteilungsplan mit Markierung der Sondereigentumsräume, zweitens den Abschnitt zur Zuordnung von Versorgungs- und Entsorgungsleitungen, drittens eventuelle Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen (Keller, Stellplatz, Terrasse). Bei Widersprüchen zwischen Plan und Text gilt im Zweifel die schriftliche Bestimmung — eine professionelle Auslegung durch einen Fachanwalt ist empfehlenswert.

Sie sind unsicher, ob Ihre Hausverwaltung die Kosten korrekt zugeordnet hat? Eine schriftliche Sanitärmeister-Diagnose dokumentiert das Bauteil und schützt Sie vor falschen Forderungen.

Weiterführend: Wer haftet bei Wasserschaden

Sonderfall: Versorgungsstränge, die nur eine Wohnung beliefern

Der BGH hat in V ZR 57/12 (26.10.2012) einen scheinbaren Widerspruch aufgelöst: Eine Versorgungsleitung, die ausschließlich einer einzelnen Wohnung dient, ist nicht automatisch Sondereigentum. Solange sie als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes anzusehen ist oder objektiv dem gemeinschaftlichen Versorgungsnetz zuzurechnen ist, bleibt sie Gemeinschaftseigentum [3].

Praxisbeispiel 1. Eine Stichleitung im Schacht beliefert nur die Wohnung im vierten Obergeschoss mit Warmwasser. Auf den ersten Blick scheint sie zum Sondereigentum dieser Wohnung zu gehören — tatsächlich ist sie Gemeinschaftseigentum. Bricht die Stichleitung, trägt die WEG die Reparaturkosten. Die Verteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG) auf alle Eigentümer.

Praxisbeispiel 2. In einer Vorwand-Installation im Bad verläuft die Kaltwasserleitung in der Wand. Auch wenn sie nur das Eckventil dieses Bades speist, gilt die Leitung als Bestandteil der gemeinschaftlichen Versorgungsanlage — bis genau zum Eckventil. Reparatur und Wandschluss erfolgen auf Kosten der WEG; alle Armaturen ab dem Eckventil trägt der Eigentümer.

Eine Abweichung von dieser BGH-Linie ist nur über die Teilungserklärung möglich — und auch dort nur, wenn die Leitung nicht zugleich für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist. Strukturwesentliche Bauteile können dem Sondereigentum nicht durch Vereinbarung zugeschlagen werden.

Kostenverteilung nach § 16 WEG und welche Versicherung greift

§ 16 Abs. 2 WEG ordnet die Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen (MEA) zu [2]. Ein "Verursacherprinzip" für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum kennt das Gesetz nicht — selbst wenn der Schaden räumlich nur in einer Wohnung sichtbar ist, zahlen alle Eigentümer mit. Die WEG kann nach § 16 Abs. 3 WEG mit Mehrheitsbeschluss eine abweichende Verteilung beschließen, etwa nach Verbrauch oder Verursachung — diese Beschlüsse sind in der Praxis aber selten und müssen sachlich gerechtfertigt sein.

Versicherungstechnisch ist die Lage klarer:

  • Die WEG-Wohngebäudeversicherung (typischerweise vom Verband / der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen) reguliert Bausubstanzschäden im Gemeinschaftseigentum — Putz, Estrich, Rohre, fest verbaute Einbauten.

  • Die Hausratversicherung des einzelnen Eigentümers (oder Mieters) reguliert beweglichen Hausrat — Möbel, Elektrogeräte, Kleidung.

  • Folgeschäden im Sondereigentum, die durch einen Defekt am Gemeinschaftseigentum entstehen (Wasserschaden nach Steigleitungs-Bruch), sind in den meisten WEG-Policen mitversichert — die genaue Klausel sollten Sie im Versicherungsschein prüfen.

Eine wichtige Konstellation: Bei der Selbstbeteiligung der WEG-Wohngebäudeversicherung hat der BGH klargestellt, dass die gesamte Eigentümergemeinschaft sie zu tragen hat — auch wenn der Schaden nur in einer Wohnung eingetreten ist. Mehr dazu in unserem Beitrag Rohrbruch in der Allgemeinfläche — Kostenverteilung in der WEG. Die Schadensmeldung an die Versicherung läuft in der WEG immer über den Verwalter.

Vorgehen in 5 Schritten beim Rohrbruch in der ETW

  1. Wasser stoppen. Etagenabsperrhahn schließen; wenn er nicht erreichbar ist, der Hauptabsperrhahn im Keller.

  2. Hausverwaltung informieren. Telefonisch sofort und zusätzlich schriftlich per E-Mail mit Datum, Uhrzeit und Schadensbeschreibung. In der WEG ist der Verwalter der Ansprechpartner für alle Versicherungsfragen.

  3. Schaden dokumentieren. Fotos vor jeder Aufräumarbeit. Achten Sie auf das konkrete Bauteil, an dem der Schaden entstanden ist — entscheidend für die spätere SE/GE-Zuordnung.

  4. Sanitär-Notdienst. Anforderung möglichst durch die Hausverwaltung — sonst Kostenrisiko, wenn die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum nicht eindeutig ist. Bei Gefahr im Verzug (laufendes Wasser) darf der Eigentümer nach § 744 Abs. 2 BGB eigenmächtig beauftragen; Kosten werden über die WEG erstattet, soweit der Schaden GE betrifft.

  5. Schadensmeldung Versicherung. Über die Hausverwaltung an die WEG-Wohngebäudeversicherung. Parallel meldet jeder betroffene Eigentümer den Hausratschaden bei seiner Hausratversicherung.

Zur Auftragsvergabe nutzen Sie idealerweise einen konzessionierten Sanitärbetrieb mit Erfahrung in WEG-Schadensdokumentation. Die Aufgaben des Verwalters bei dieser Schadensbearbeitung ergeben sich aus § 27 WEG.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche Rohre sind in der WEG Sondereigentum?

Sondereigentum sind nur Rohre und Armaturen ab dem ersten Absperrventil in der Wohnung — typischerweise das Eckventil oder die Etagen-Absperrung. Steigleitungen, Fallrohre und alle Versorgungsleitungen, die mehrere Wohnungen erreichen oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum — selbst dann, wenn sie in einer einzelnen Wohnung verlaufen.

Wer zahlt einen Rohrbruch in der Eigentumswohnung?

Das hängt vom Bauteil ab. Bricht ein Rohr im Sondereigentum (z. B. nach dem Eckventil in der Küche), zahlt der Eigentümer. Bricht eine Steigleitung oder eine Versorgungsleitung im Gemeinschaftseigentum, trägt die WEG die Kosten und verteilt sie nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Wohngebäudeversicherung der WEG reguliert üblicherweise die Bausubstanzschäden.

Sind Abwasserleitungen Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Abwasserleitungen, die mehrere Einheiten verbinden oder das Abwasser ins öffentliche Netz leiten — also Fallrohre und Sammelleitungen — sind zwingend Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG. Nur die Anschlussleitung von Waschbecken oder WC bis zum Fallrohr / Sammelrohr kann Sondereigentum sein, soweit sie ausschließlich einer Wohnung dient und in der Teilungserklärung nicht abweichend geregelt ist.

Was sagt § 5 WEG zu Versorgungsleitungen?

§ 5 Abs. 2 WEG bestimmt: "Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden." Versorgungsleitungen mit gemeinschaftlicher Funktion sind damit zwingend Gemeinschaftseigentum.

Wer haftet, wenn die Steigleitung in einer einzelnen Wohnung verläuft?

Auch dann ist die Steigleitung Gemeinschaftseigentum — der Bundesgerichtshof hat das in V ZR 57/12 vom 26.10.2012 entschieden. Die räumliche Lage in einer einzelnen Wohnung ändert nichts an der Funktion als gemeinschaftliche Versorgungsleitung. Reparaturen trägt die WEG, die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Abweichungen sind nur über eine ausdrückliche Regelung in der Teilungserklärung möglich.

Fazit

Die Trennlinie zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bei Rohren ist klar — wenn man weiß, wo man hinschaut. § 5 Abs. 2 WEG und die BGH-Rechtsprechung verschieben Versorgungsleitungen ins Gemeinschaftseigentum, sobald sie der gemeinschaftlichen Versorgung dienen oder bauwesentlich sind. Das gilt selbst dann, wenn ein Strang räumlich nur eine Wohnung erreicht. Die Bauteil-Tabelle in diesem Beitrag zeigt für jedes typische Sanitärbauteil, wo es zugeordnet wird — und damit, wer die Reparatur zahlen muss. Wichtig bleibt: die Teilungserklärung kann Abweichungen vorsehen — werfen Sie einen Blick hinein, bevor Sie eine Rechnung der WEG widersprechen oder bezahlen. Wenn der Schaden bereits eingetreten ist, lesen Sie als Nächstes unseren Leitfaden zum Rohrbruch in der Allgemeinfläche — Kostenverteilung in der WEG.

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Quellen

[1] Bundesministerium der Justiz: § 5 WEG — Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__5.html · abgerufen am 08.05.2026.

[2] Bundesministerium der Justiz: § 16 WEG — Nutzungen und Kosten. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html · abgerufen am 08.05.2026.

[3] BGH, Urteil vom 26.10.2012, Az. V ZR 57/12 — Versorgungsleitungen bei der WEG gehören bis zum (letzten) Absperrhahn zum Gemeinschaftseigentum. Fundstelle u. a. dejure.org, mayer-kuegler.de, iurado.de · abgerufen am 08.05.2026.

[4] Bundesministerium der Justiz: § 823 BGB — Schadensersatzpflicht. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__823.html · abgerufen am 08.05.2026.

[5] Haufe: BGH-Zuordnung von Versorgungsleitungen — Praxisanalyse. https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-zuordnung-von-versorgungsleitungen_258_171170.html · abgerufen am 08.05.2026.

[6] GDV: Leitungswasser-Schadenaufwand 2024 (4,9 Mrd. €). https://www.gdv.de/gdv/statistik/datenservice-zum-naturgefahrenreport/sachversicherung-naturgefahren/leitungswasser-verursacht-den-hoechsten-schadenaufwand-in-der-wohngebaeudeversicherung--139128 · abgerufen am 08.05.2026.

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Fazit: Sondereigentum richtig abgrenzen

Die Trennlinie verläuft am ersten Absperrventil: Davor liegt Gemeinschaftseigentum, dahinter beginnt das Sondereigentum. Maßgeblich ist immer die Teilungserklärung, die das Sondereigentum konkret zuordnet. Wer den Schaden dem richtigen Bereich zuordnet, klärt schnell, ob die Gemeinschaft oder der einzelne Eigentümer für das Sondereigentum zahlt.