Defekte Steckdose: Mieter oder Vermieter zahlt — die rechtssichere Klärung 2026

Eine defekte Steckdose ist schnell passiert – die Frage nach der Kostenübernahme sorgt aber regelmäßig für Streit. Dieser Ratgeber klärt, wer die defekte Steckdose zahlt, wann die Kleinreparaturklausel greift und wie Sie den Schaden an der Steckdose rechtssicher melden.

Auf einen Blick

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• Grundregel:** Eine defekte Steckdose ist Vermietersache nach § 535 BGB.

• Mieter zahlt nur, wenn drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: wirksame Kleinreparatur-Klausel, Reparaturkosten unter 100–110 €, jährliche Höchstgrenze (etwa 8% der Netto-Kaltmiete) nicht überschritten.

• Wandverkabelung zählt nicht zur Klausel — hier zahlt unabhängig vom Betrag der Vermieter.

• Alles-oder-nichts: Auch nur einen Euro über der Klausel-Grenze, und der Vermieter zahlt vollständig.

• Eingriff ausschließlich durch konzessionierten Elektrofachbetrieb nach DIN VDE 0100.

Die Grundregel: warum der Vermieter zuerst dran ist

Grundsätzlich zahlt der Vermieter eine defekte Steckdose, denn er schuldet nach § 535 BGB eine funktionsfähige Mietsache. Liegen aber drei Bedingungen gleichzeitig vor — wirksame Kleinreparaturklausel, Reparaturkosten unter 100–110 €, jährliche Höchstgrenze nicht überschritten — trägt der Mieter die Kosten. Der Eingriff selbst bleibt Sache eines konzessionierten Elektrofachbetriebs.

Eine Steckdose im Wohnzimmer lädt das Notebook nicht mehr, eine andere wackelt verdächtig im Putz, und Sie fragen sich: Muss ich das jetzt selbst zahlen oder bezahlt der Vermieter? Diese Frage entscheidet sich nicht am Geldbeutel, sondern an drei Stellschrauben: dem Mietvertrag, der Höhe der Reparatur und an der Frage, wo genau der Defekt sitzt. Auswertungen aus dem Jahr 2025 zeigen: In jedem dritten Mietvertrag ist die Kleinreparatur-Klausel fehlerhaft formuliert — und dann zahlt sowieso der Vermieter. Dieser Artikel klärt nach § 535 ff. BGB, wer 2026 wirklich zahlen muss, wo die rechtliche Trennlinie verläuft und welche Schritte Sie als Mieter oder Vermieter jetzt konkret gehen.

Die Grundlage steht in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter hat „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten." Funktionsfähiger Strom gehört zu diesem Gebrauch — und die Steckdose ist die zugängliche Endstelle der ortsfesten elektrischen Anlage im Sinne der DIN VDE 0100. Reicht ihre Funktion nicht aus oder ist sie defekt, ist es ein Mangel der Mietsache.

Daraus folgt unmittelbar die Verantwortung des Vermieters: Er muss die Steckdose instand setzen lassen — und zwar durch einen konzessionierten Elektrofachbetrieb, denn das Elektrotechniker-Handwerk ist nach Anlage A Nr. 25 der Handwerksordnung meisterpflichtig. Selbstmontage durch den Vermieter (oder gar den Mieter) ist sicherheitstechnisch und versicherungsrechtlich tabu.

Die Grundregel kippt nur in einem Fall: Wenn der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparatur-Klausel enthält und alle dort genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Auf diese Ausnahme schauen wir im nächsten Abschnitt im Detail.

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Wann der Mieter doch zahlt: die Kleinreparaturklausel im Detail

Die Kleinreparaturklausel ist eine vertragliche Ausnahme von § 535 BGB. Sie verschiebt einen Teil der Erhaltungskosten vom Vermieter zum Mieter — aber nur unter eng gefassten Bedingungen, die der Bundesgerichtshof in einer Reihe von Urteilen festgezurrt hat. Damit die Klausel überhaupt wirkt, müssen drei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein.

Erstens: Die Klausel muss wirksam formuliert sein. Sie darf weder eine Selbst-Reparaturpflicht des Mieters enthalten (er muss nur zahlen, nicht selbst handeln) noch eine pauschale Schadensbeteiligung an größeren Reparaturen vorsehen. Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind nach § 307 BGB unwirksam.

Zweitens: Die Reparaturkosten dürfen einen festen Höchstbetrag pro Einzelreparatur nicht überschreiten. In der Rechtsprechung anerkannt sind heute 100–110 €; einige Amtsgerichte halten 150 € noch für zumutbar, je nach Region und Mietniveau. Wichtig ist das Alles-oder-nichts-Prinzip: Liegt die konkrete Reparatur über der Klausel-Grenze, zahlt der Vermieter den vollen Betrag — eine Aufteilung („Mieter zahlt die ersten 100 €, Rest Vermieter") ist unzulässig und wurde vom BGH ausdrücklich abgelehnt.

Drittens: Eine jährliche Obergrenze begrenzt die Summe aller Kleinreparaturen. Üblich und akzeptiert sind 8% der Netto-Jahreskaltmiete; bei einer Netto-Kaltmiete von 800 € monatlich (also 9.600 € jährlich) liegt die Obergrenze bei 768 € pro Jahr. Manche Mietverträge nennen feste Beträge (z. B. 200 € jährlich) oder eine 6%-Variante — beide sind unbedenklich.

Welche Beträge sind 2026 zulässig?

Das Bundesverband-Kleinreparatur-Bild ist eindeutig: Erfüllt die Klausel auch nur eine der drei Voraussetzungen nicht — Wortlaut, Einzelbetrag, Jahresobergrenze — ist sie unwirksam. Ist sie unwirksam, gilt § 535 BGB und der Vermieter zahlt vollständig, ohne Rücksicht auf die Höhe der Rechnung.

Defekt am Gerät oder in der Wand: die elektrotechnische Trennlinie

Selbst wenn die Klausel wirksam ist, greift sie nicht für jeden Elektro-Defekt. Hier liegt der häufigste Streitpunkt — und gleichzeitig der entscheidende technische Hebel: Worauf bezieht sich der Defekt?

Fall A — Defekt an der Steckdose selbst: Der Federkontakt ist gebrochen, der Schutzkontakt verbrannt, die Abdeckung abgefallen, der Phasenkontakt eingebrannt. Hier ist das Bauteil selbst betroffen — also genau jener unmittelbar zugängliche Teil, der nach Auffassung des Amtsgerichts Berlin-Mitte (Entscheidung aus dem Jahr 2020) dem „direkten und häufigen Mieterzugriff" unterliegt. Solche Defekte fallen unter die Klausel, sofern die Klausel wirksam ist und der Betrag die Grenze nicht sprengt.

Fall B — Defekt in der Wandverkabelung dahinter: Eine lockere Klemmstelle in der Verteilerdose, eine gealterte Leitung mit Isolationsschaden, ein nicht mehr funktionierender FI-Schalter, ein Wackelkontakt im Stromkreis. Hier liegt der Defekt hinter der Steckdose — also außerhalb des unmittelbaren Mieterzugriffs. Solche Defekte fallen niemals unter die Klausel, unabhängig von der Höhe. Auch wenn die Diagnose nur 80 € kostet, zahlt der Vermieter — denn die Verkabelung ist genuiner Bestandteil der Mietsache, die er nach § 535 BGB instand zu halten hat.

Praktische Diagnose vor Ort: Riecht es nach verbranntem Plastik, ist die Steckdose lose im Putz, löst der FI-Schalter wiederholt aus oder zeigt der Schutzkontakt schwarze Spuren, sprechen wir nicht mehr von einer Klausel-Frage, sondern von einem Sicherheits­fall. Der Stromkreis wird abgeschaltet, der Elektrofachbetrieb innerhalb von 24 Stunden beauftragt, die Klausel-Diskussion erst danach geführt. Der Eingriff bleibt in allen Fällen einer Elektrofachkraft vorbehalten — Grundlage sind DIN VDE 0100 (Errichtung) und DIN VDE 0105-100 (Betrieb).

Wer zahlt was: die Übersichtstabelle

Die folgende Tabelle ordnet die häufigsten Defekt-Konstellationen nach Wer-zahlt-Logik. Die Kostenangaben sind Bandbreiten Stand Mai 2026 und können je nach Region und Stundenverrechnungssatz schwanken (Norddeutschland tendenziell günstiger, Süddeutschland und Großstädte teurer).

Hinweis zur Notdienst-Lage: Bei abendlichen oder Wochenend-Einsätzen kommt ein Notdienstzuschlag hinzu (regelmäßig 50–100%). Holen Sie vor Beauftragung eine schriftliche Preis-Indikation ein und beauftragen Sie einen konzessionierten Elektrofachbetrieb — so bleibt der Eingriff rechtssicher dokumentiert.

Sie sind unsicher, ob die Reparatur in den 100-€-Rahmen fällt? Holen Sie eine schriftliche Diagnose ein, bevor Sie unterschreiben — so bleibt die Klausel-Frage später nachprüfbar.

Sonderfälle: Brand, Mietereingriff, alte Anlage

Sonderfall 1 — Brand durch defekte Steckdose: Hier endet die Kleinreparatur-Diskussion sofort. Die Brandursachenstatistik des Instituts für Schadenverhütung weist Elektrobrände als häufigste Einzelursache aus (etwa 30% aller untersuchten Gebäudebrände). Im Schadenfall greift die Wohngebäudeversicherung des Vermieters für das Bauwerk, die Hausratversicherung des Mieters für die beweglichen Gegenstände, die Privathaftpflicht des Verursachers für Schäden Dritter. Mehr dazu im Sub-Leitfaden „Versicherungs-Leistungen bei Elektrobrand".

Sonderfall 2 — Schaden durch Mieter-Eigenbau: Wer eine Steckdose selbst tauscht und damit einen Folgeschaden auslöst (FI-Auslösung, Kurzschluss, Brand), haftet aus § 280 BGB. Hausrat- und Privathaftpflichtversicherer werten Selbsteingriffe in die ortsfeste Anlage regelmäßig als grobe Fahrlässigkeit nach § 81 VVG — die Leistung wird gekürzt oder ganz verweigert. Die einzig sichere Reihenfolge bleibt: Mieter meldet, Vermieter beauftragt, Elektrofachbetrieb führt aus.

Sonderfall 3 — Veraltete Hauselektrik: Wohnungen aus den Bauphasen vor 1973 (vor Einführung des verbindlichen Schutzleiters) erfüllen den heutigen Mindeststandard oft nicht mehr. Aus § 535 BGB in Verbindung mit § 555a BGB kann sich ein Modernisierungs­anspruch ergeben — die Kleinreparatur-Klausel hilft hier nicht, weil sie nur Erhaltung betrifft, nicht Modernisierung. Maßstab ist das BGH-Urteil VIII ZR 281/03, das paralleler Betrieb mindestens zweier Haushaltsgeräte und eine FI-geschützte Bad-Steckdose als Mindeststandard auch im Altbau festschreibt.

Sonderfall 4 — WEG-Eigentumswohnung: In der Eigentümergemeinschaft trennt das WEG zwischen Sondereigentum (Steckdose innerhalb der Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Stränge, Hauptverteilung, Hausanschluss). Reparaturen am Sondereigentum trägt der Wohnungseigentümer; Eingriffe am Gemeinschaftseigentum bedürfen des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.

Im Streitfall: Mängelanzeige, Frist und Mietminderung

Ein Mangel ist erst dann ein Mangel im Rechtssinn, wenn der Vermieter ihn kennt. Deshalb setzt § 536c BGB die Mängelanzeige­pflicht des Mieters an den Anfang jedes Streits: Sie muss unverzüglich erfolgen — am besten schriftlich, mit Datum und Foto-Dokumentation — und eine angemessene Frist zur Beseitigung enthalten (in der Regel 7–14 Tage, bei Sicherheits­fällen kürzer).

Was passiert nach Fristablauf, wenn der Vermieter untätig bleibt? § 536a Absatz 2 BGB gibt dem Mieter ein Ersatzvornahmerecht: Er kann den Mangel selbst durch einen Elektrofachbetrieb beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen. Parallel kommt die Mietminderung nach § 536 BGB ins Spiel — für eine einzelne defekte Steckdose liegt sie typischerweise im niedrigen einstelligen Bereich (1–3%); bei ganzen Stromkreisen oder mehreren betroffenen Räumen wird sie deutlich höher. Mehr im Sub-Leitfaden „Mietminderung bei Elektromängeln im Detail".

Mängelanzeige in 5 Schritten

1. Dokumentieren. Foto der Steckdose, Datum, Uhrzeit, kurze Beschreibung des Mangels (riecht verbrannt? wackelt? kein Strom?).

2. Schriftlich anzeigen. E-Mail oder Brief an den Vermieter / die Hausverwaltung mit konkreter Frist (z. B. „bis zum 27.05.2026").

3. Beweise sichern. Foto in den Anhang, zweite Kopie für die eigenen Unterlagen.

4. Fristablauf abwarten. Erst nach Fristablauf darf eine Ersatzvornahme erfolgen — vorher würde der Mieter das Risiko der Auftragsvergabe selbst tragen.

5. Eskalieren. Bleibt der Vermieter untätig: Verbraucherzentrale oder Mieterbund einbeziehen, Mietminderung anzeigen, Ersatzvornahme dokumentieren.

Musterschreiben — Mängelanzeige nach § 536c BGB

Betreff: Mängelanzeige gemäß § 536c BGB — defekte Steckdose in der Mietsache [Adresse, Stockwerk, Lage]

Sehr geehrte/r [Vermieter / Hausverwaltung],

hiermit zeige ich Ihnen gemäß § 536c BGB einen Mangel der Mietsache an: Die Steckdose im [Raum, genaue Lage, z. B. „Wohnzimmer, linke Wand neben dem Heizkörper"] ist seit dem [Datum] defekt. Konkret: [Beschreibung — z. B. „kein Strom messbar; Schutzkontakt sichtbar verbrannt"]. Beigefügt finden Sie zur Dokumentation ein Foto vom [Datum].

Ich bitte Sie, den Mangel bis zum [Datum + 7–14 Tage] durch einen konzessionierten Elektrofachbetrieb beseitigen zu lassen. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht fristgerecht nachkommen, behalte ich mir die Geltendmachung der mir nach §§ 536, 536a BGB zustehenden Rechte (Mietminderung, Ersatzvornahme) ausdrücklich vor.

Mit freundlichen Grüßen

[Name, Datum, Unterschrift]

Häufige Fragen (FAQ)

Wer zahlt eine defekte Steckdose in der Mietwohnung?

Grundsätzlich der Vermieter, denn er schuldet nach § 535 BGB eine funktionsfähige Mietsache. Der Mieter zahlt nur dann, wenn der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparatur-Klausel enthält, der Höchstbetrag pro Reparatur (üblich 100–110 €) nicht überschritten wird und die jährliche Obergrenze von rund 8% der Netto-Kaltmiete eingehalten ist.

Fällt eine defekte Steckdose unter die Kleinreparaturklausel?

Ja — sofern es um die Steckdose selbst geht, also den unmittelbar zugänglichen Bauteil. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat 2020 ausdrücklich bestätigt, dass eine Steckdose dem direkten und häufigen Mieterzugriff unterliegt. Liegt der Defekt jedoch in der Wandverkabelung dahinter, gilt die Klausel nicht — dann zahlt unabhängig vom Betrag der Vermieter.

Wie hoch darf der Höchstbetrag pro Kleinreparatur 2026 sein?

Üblich und höchstrichterlich akzeptiert sind 100–110 € je Einzelreparatur; einige Amtsgerichte halten 150 € noch für zulässig. Wichtig ist das Alles-oder-nichts-Prinzip: Übersteigt die konkrete Rechnung die Klausel-Grenze auch nur um einen Euro, zahlt der Vermieter den vollen Betrag — eine Aufteilung ist unzulässig.

Darf der Mieter eine defekte Steckdose selbst tauschen?

Nein. Eingriffe in die ortsfeste elektrische Anlage sind nach DIN VDE 0100, DIN VDE 0105-100 und Handwerksordnung Anlage A einer konzessionierten Elektrofachkraft vorbehalten. Selbsttausch durch Laien gilt regelmäßig als grobe Fahrlässigkeit — Hausrat- und Privathaftpflichtversicherer kürzen oder verweigern Leistungen, falls dadurch ein Schaden entsteht. Der Mieter meldet den Mangel, der Vermieter beauftragt den Betrieb.

Kann der Mieter wegen einer defekten Steckdose die Miete mindern?

Grundsätzlich ja — nach § 536 BGB liegt ein Mangel vor. Für eine einzelne defekte Steckdose ist die Minderung jedoch gering (Rechtsprechung typischerweise 1–3%). Sie greift erst nach Mängelanzeige (§ 536c BGB). Sind mehrere Steckdosen oder ein ganzer Stromkreis betroffen — etwa Homeoffice nicht mehr nutzbar —, fallen die Quoten deutlich höher aus. Ohne Mängelanzeige verliert der Mieter das Minderungsrecht.

Fazit

Eine defekte Steckdose ist juristisch komplexer, als sie aussieht. Die Grundregel lautet: Der Vermieter trägt die Kosten, weil § 535 BGB ihm die funktionsfähige Mietsache zuschreibt. Erst eine korrekt formulierte Kleinreparatur-Klausel kippt diese Verteilung — und auch dann nur unter drei Bedingungen, die alle gleichzeitig erfüllt sein müssen. Liegt der Defekt in der Wandverkabelung statt an der Steckdose selbst, greift gar keine Klausel. Wichtig bleibt für beide Seiten: Der Eingriff gehört in die Hände eines konzessionierten Elektrofachbetriebs, alles andere ist eine Versicherungsfalle. Wer rechtssicher vorgehen will, dokumentiert den Mangel, schickt eine Mängelanzeige nach § 536c BGB und beauftragt einen Innungsbetrieb. Wenn die Reparatur höher ausfällt als gedacht, lesen Sie als Nächstes unseren Leitfaden zur Mietminderung bei Elektromängeln.

Weiterlesen

• Elektro im Mietverhältnis — der vollständige Cluster-Wegweiser

• Mietminderung bei Elektromängeln

• Versicherungs-Leistungen bei Elektrobrand

• Sofortmaßnahmen bei verbrannter Steckdose

Quellen

1. Bundesministerium der Justiz: § 535 BGB — Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html · abgerufen am 13.05.2026.

2. Bundesministerium der Justiz: § 536 BGB — Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html · abgerufen am 13.05.2026.

3. Bundesministerium der Justiz: § 536c BGB — Mängelanzeige durch den Mieter. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536c.html · abgerufen am 13.05.2026.

4. Bundesministerium der Justiz: § 536a BGB — Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html · abgerufen am 13.05.2026.

5. Bundesministerium der Justiz: § 307 BGB — Inhaltskontrolle. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__307.html · abgerufen am 13.05.2026.

6. Stiftung Warentest: Mietrecht Kleinreparaturen — Wann Mieter Kleinreparaturen bezahlen müssen. https://www.test.de/Mietrecht-Mieter-muessen-nur-Kleinreparaturen-selbst-bezahlen-4655061-0/ · abgerufen am 13.05.2026.

7. Berliner MieterGemeinschaft e. V.: Kleinreparaturen. https://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/kleinreparaturen/ · abgerufen am 13.05.2026.

8. IFS — Institut für Schadenverhütung: Brandursachenstatistik. https://www.ifs-ev.org/die-haeufigsten-brandursachen/ · abgerufen am 13.05.2026.

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Fazit: Defekte Steckdose richtig klären

Eine defekte Steckdose fällt grundsätzlich in die Instandhaltungspflicht des Vermieters – es sei denn, der Mieter hat sie beschädigt oder eine wirksame Kleinreparaturklausel greift. Melden Sie jede defekte Steckdose schriftlich und lassen Sie die Reparatur ausschließlich von einer Elektrofachkraft ausführen. Eine lose oder verschmorte Steckdose ist immer ein Sicherheitsrisiko.